사업체 매매에서 에스크로를 이용하는 이유

사업체를 사고파는 과정에서 자주 듣게 되는 단어가 **에스크로(Escrow)**다.

에스크로는 바이어가 지급하는 매매대금과 셀러가 이전해야 하는 사업체의 자산 및 권리를 중립적인 제3자가 보관하고, 계약서에 정해진 조건이 충족된 뒤에만 양측에 전달하는 절차다.

쉽게 말하면 다음과 같은 상황을 방지하기 위한 안전장치다.

• 바이어가 돈을 지급했지만 사업체를 넘겨받지 못하는 경우
• 셀러가 사업체와 자산을 넘겼지만 매매대금을 받지 못하는 경우
• 클로징 직전에 확인되지 않은 채무나 세금 문제가 발견되는 경우
• 당사자들이 서로 다른 조건을 이해하고 있어 분쟁이 생기는 경우

에스크로는 단순히 돈을 보관하는 곳이 아니다. 사업체 매매계약에 명시된 조건과 서류를 확인하고, 자금 지급과 권리 이전이 정해진 순서에 따라 이루어지도록 관리하는 거래 절차다.

서로 믿는다면 에스크로 없이 거래해도 될까?

현장에서 상담하다 보면 간혹 이런 질문을 받는다.

“셀러와 바이어가 서로 믿으면 직접 거래해도 되지 않나요?”

에스크로 비용이 들고, 서류 준비와 확인 절차 때문에 시간이 걸리는 것이 부담스럽게 느껴질 수 있다.

그러나 사업체 거래는 중고 물건을 사고파는 것처럼 돈과 물건만 맞바꾸는 일이 아니다. 하나의 사업체가 운영되는 동안에는 여러 법적·재정적 관계가 형성된다.

예를 들면 다음과 같다.

• 벤더 미지급금
• 세일즈택스 또는 기타 세금
• 직원 급여 및 페이롤 관련 의무
• 은행 또는 정부기관 대출
• 개인 간 차입금
• 장비 리스 및 금융계약
• 사업체 자산에 설정된 담보권
• 임대차계약과 보증금
• 각종 라이선스 및 영업 허가

겉으로 보기에는 정상적으로 운영되는 사업체라도, 매각 과정에서 정리해야 할 의무나 제한이 남아 있을 수 있다.

바이어가 이러한 내용을 혼자 확인하고, 셀러가 부담해야 할 금액을 정산한 뒤, 모든 서류와 자금을 동시에 교환하는 것은 현실적으로 쉽지 않다.

그래서 중요한 사업체 거래일수록 개인 간 신뢰만으로 진행하기보다 계약서와 제도화된 절차를 통해 위험을 관리할 필요가 있다.

에스크로는 계약 조건에 따라 움직인다

에스크로는 바이어 편도, 셀러 편도 아니다.

양측이 서명한 매매계약서와 에스크로 지시서에 따라 중립적으로 업무를 진행한다. 어느 한쪽이 일방적으로 요청한다고 해서 상대방의 동의 없이 자금을 지급하거나 거래 조건을 변경할 수 있는 구조가 아니다.

일반적으로 에스크로에서는 거래 내용에 따라 다음과 같은 업무가 이루어질 수 있다.

• 바이어의 계약금과 매매대금 보관
• 셀러가 제출해야 할 문서 확인
• 매매대금의 배분과 정산
• 기존 담보권이나 채무 관련 자료 확인
• 세금기관에 필요한 서류 요청
• 채권자 청구가 있는 경우 처리
• 계약 조건 충족 여부 확인
• 클로징 시 자금 지급
• 관련 당사자에게 최종 정산서 제공

다만 에스크로의 구체적인 업무 범위는 계약 내용, 사업체의 업종, 거래 구조와 에스크로 지시서에 따라 달라질 수 있다.

따라서 에스크로를 열었다는 사실만으로 모든 법률·세무·재정 문제가 자동으로 검증된다고 생각해서는 안 된다.

UCC 검색은 왜 필요한가?

사업체의 장비, 재고 또는 기타 자산에 금융기관이나 채권자의 담보권이 설정되어 있을 수 있다.

예를 들어 셀러가 사업체 장비를 담보로 대출을 받았다면, 해당 채권자는 UCC Financing Statement를 등록했을 가능성이 있다. 캘리포니아 주정부의 UCC 시스템에서는 등록된 금융명세서와 일부 담보 관련 기록을 검색할 수 있다.

거래 과정에서 관련 UCC 기록이 발견되면 다음 사항을 확인해야 할 수 있다.

• 현재도 유효한 담보권인지
• 매각 대상 자산이 담보에 포함되는지
• 클로징 전에 상환 또는 해지가 필요한지
• 채권자로부터 해지서나 관련 서류를 받아야 하는지

담보권이 남아 있는 자산을 아무런 확인 없이 인수하면, 바이어가 기대했던 것처럼 자유롭게 해당 자산을 소유하거나 처분하지 못하는 문제가 발생할 수 있다.

에스크로는 계약과 지시서에 따라 이러한 항목을 확인하고, 필요한 정산이나 서류처리가 완료된 뒤 클로징이 이루어지도록 관리할 수 있다.

Notice to Creditors는 모든 거래에 필요한가?

사업체 거래에서 자주 언급되는 또 하나의 절차가 Notice to Creditors, 즉 채권자 공고다.

그러나 이 절차는 모든 사업체 매매에 동일하게 적용되는 것은 아니다.

캘리포니아의 Bulk Sales Law가 적용되는 특정 거래에서는 사업체 자산이 이전되기 전에 채권자에게 매각 사실을 알리고, 정해진 기간 안에 청구할 수 있도록 하는 절차가 필요할 수 있다.

일반적으로 재고를 판매하는 사업이나 음식점 등의 자산이 통상적인 영업 과정 밖에서 대량으로 이전되는 거래가 이에 해당할 수 있다. 반면 서비스 중심 사업체 등은 적용 대상이 아닐 수 있다. 구체적인 적용 여부는 업종, 자산 구성, 거래 규모와 방식에 따라 달라진다.

Bulk Sale 절차가 적용되는 거래에서는 에스크로가 다음과 같은 업무를 담당할 수 있다.

• 채권자 공고 준비
• 일정 기간 청구 접수
• 접수된 채권자 청구의 확인
• 셀러와 바이어에게 청구 내용 통보
• 합의된 금액의 정산 또는 보류

이러한 절차는 셀러가 사업체 자산을 매각한 뒤 채권자에게 지급해야 할 돈을 남기지 않고 매매대금 전액을 가져가는 위험을 줄이기 위해 마련된 것이다.

세금 Clearance가 중요한 이유

사업체를 인수할 때 바이어가 특히 주의해야 할 부분이 세금 문제다.

캘리포니아에서 사업체를 인수하는 바이어는 거래 구조와 세금 종류에 따라 전 소유주의 미납 세금에 대해 일정 범위의 책임을 질 수 있다.

특히 CDTFA는 사업체를 에스크로를 통해 매입하는 경우, 에스크로 회사가 바이어를 대신하여 Certificate of Tax and Fee Clearance를 요청하는지 확인할 것을 안내하고 있다.

필요한 clearance 없이 에스크로가 종료되면, 바이어가 매입가격 범위 안에서 전 소유주의 미납 세금이나 수수료에 대해 책임을 질 가능성이 있다. 단순히 에스크로를 이용했다는 사실만으로 이러한 승계 책임이 자동으로 없어지는 것은 아니다.

미납액이 확인되면 에스크로는 해당 기관의 지시에 따라 셀러에게 지급할 매매대금 중 일부를 보류하거나 납부에 사용할 수 있다.

따라서 바이어는 클로징 전에 다음 사항을 확인해야 한다.

• 필요한 세금 clearance가 요청되었는지
• 관련 세금기관에서 회신이 왔는지
• 미납액이 있다면 어떤 방법으로 정산되는지
• 클로징 이후 남을 수 있는 승계 책임은 없는지

이 부분은 거래 규모와 사업체의 세금 등록 상태에 따라 달라질 수 있으므로 필요하면 CPA나 변호사의 검토를 받는 것이 안전하다.

에스크로는 바이어만 보호하는 제도가 아니다

에스크로는 흔히 바이어를 보호하기 위한 절차로 생각되지만, 셀러에게도 중요한 역할을 한다.

셀러 입장에서는 다음과 같은 장점이 있다.

• 바이어의 자금이 준비되었는지 확인할 수 있다.
• 계약 조건이 충족된 뒤 매매대금을 지급받을 수 있다.
• 기존 채무와 세금 문제를 클로징 과정에서 정리할 수 있다.
• 자산과 권리를 이전한 사실을 문서로 남길 수 있다.
• 최종 정산 내용을 명확하게 확인할 수 있다.
• 거래 후 불필요한 분쟁 가능성을 줄일 수 있다.

셀러가 사업체를 넘긴 뒤에도 채권자, 세금기관, 리스회사 또는 바이어와의 문제가 남는다면 거래가 끝났다고 보기 어렵다.

에스크로를 통한 체계적인 정산은 단순히 매매대금을 받는 데 그치지 않고, 셀러가 기존 사업과 관련된 책임을 가능한 범위에서 정리하고 다음 단계로 이동할 수 있도록 돕는다.

에스크로는 실사 자체를 대신하지 않는다

에스크로가 중요한 안전장치인 것은 분명하지만, 에스크로가 바이어의 실사를 대신하는 것은 아니다.

일반적으로 바이어는 별도로 다음과 같은 내용을 검토해야 한다.

• 매출과 순이익
• 세금보고서와 손익계산서
• 은행 및 POS 기록
• 임대차계약
• 장비 상태와 소유관계
• 직원과 급여 현황
• 라이선스 이전 가능성
• 사업체 운영에 필요한 허가
• 시장성과 향후 운영 위험

에스크로는 계약서에 포함된 조건과 지시된 업무를 처리하는 곳이지, 사업체의 수익성이 정확한지, 장비가 좋은 상태인지, 해당 사업이 바이어에게 적합한지를 판단해 주는 투자 자문기관은 아니다.

따라서 안전한 사업체 인수를 위해서는 다음 세 가지가 함께 이루어져야 한다.

1. 충분한 실사
2. 명확한 매매계약
3. 적절한 에스크로 절차

이 중 어느 하나만으로 모든 위험을 제거할 수는 없다.

신뢰를 문서와 절차로 완성하는 과정

사업체 거래에서는 셀러와 바이어 사이의 신뢰가 중요하다.

그러나 큰 금액과 복잡한 권리관계가 오가는 거래를 감정이나 구두 약속만으로 진행하기에는 한계가 있다.

에스크로는 양측의 신뢰를 의심하기 때문에 존재하는 것이 아니다. 서로 합의한 내용을 문서와 절차를 통해 정확하게 이행하기 위해 존재한다.

다소 번거롭고 비용이 들어갈 수 있지만, 매매대금과 사업체 자산, 채무, 세금 및 각종 권리관계를 한 번에 정리해야 하는 사업체 거래에서는 매우 중요한 역할을 한다.

결국 에스크로의 핵심은 단순하다.

바이어는 계약한 자산과 권리를 확인한 뒤 돈을 지급하고, 셀러는 계약한 대금을 받을 수 있도록 안전한 교환 구조를 만드는 것이다.

사업체 매매에서 에스크로는 거래를 복잡하게 만드는 절차라기보다, 이미 복잡한 거래를 보다 명확하고 안전하게 마무리하기 위한 장치라고 이해하는 것이 정확하다.